Netwerk van advocaten
09.12.2014
Raad van State: vernietiging van sociale last private bouwheer heeft impact op ADL-wonen en op maximumprijs sociale woning

Met een arrest van 17 oktober 2014 vernietigt de Raad van State een besluit van de Vlaamse regering van 30 oktober 2009 over de sociale last voor private bouwheren en verkavelaars. De vernietiging heeft echter neveneffecten op projecten inzake het zelfstandig wonen van personen met een fysieke handicap (ADL-wonen), én heeft ook een invloed op de prijs waartegen een sociale woning mag verkocht worden.

De vernietiging door de Raad van State is een gevolg van een eerdere vernietiging door het Grondwettelijk Hof van de bepalingen over de sociale last uit het Grond- en Pandendecreet.

Integrale vernietiging met verreikende impact

De Raad van State vernietigt namelijk het 'besluit van de Vlaamse Regering van 30 oktober 2009 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 18 juli 2008 houdende de procedure voor de planning, de vaststelling en de goedkeuring van de uitvoeringsprogramma's in het kader van de planmatige realisatie van sociale woonprojecten en houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en tot wijziging van diverse bepalingen op het vlak van wonen als gevolg van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid'.

De Raad vernietigt de integrale tekst. Ook al voert het besluit ook wijzigingen door die géén betrekking hebben op sociale woonprojecten, maar op ADL-woningen of op de overdracht van onroerende goederen door sociale huisvestingsmaatschappijen (shm's) en de VMSW.

De Raad gaat ook niet in op het verzoek van de Vlaamse regering om de gevolgen van het vernietigde besluit te handhaven om geen rechtsonzekerheid te creëren bij gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden die als bouwheer optraden, bij de shm's of VMSW, of bij gehandicapte personen die een ADL-woning betrekken...

Wat stond er in het betwiste besluit?

De Raad van State somt zelf de meest markante wijzigingen op die in 2009 en 2010 werden doorgevoerd door het nu vernietigde besluit. Namelijk:

1)Private bouwheren en verkavelaars die hun decretale verplichting om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels te realiseren, in natura vervullen, moeten hun project aanmelden bij de VMSW. Als het project correct wordt uitgevoerd, bezorgt de VMSW 3 deelattesten en verklaart de maatschappij het project 'conform'.

2)Het besluit legt maximumprijzen op voor sociale huurwoningen, koopwoningen of kavels.

3)De Beoordelingscommissie die advies geeft over het sociaal uitvoeringsprogramma, wordt uitgebreid met een vertegenwoordiger van de private sector.

4)De private bouwheren en verkavelaars hebben recht op subsidies voor de aanleg of aanpassing van de wooninfrastructuur in het kader van hun socialelastverplichting.

5)De minister stelt, op aangeven van de VMSW, technische normen op waaraan sociale woningen moeten voldoen.

En verder:

1)De opname in het uitvoeringsprogramma van de vermelding 'ADL' geldt als subsidiebelofte. Het besluit stimuleert bovendien het wonen van personen met een fysieke handicap in sociale woonwijken.

2)Het besluit legt bovendien de prijzen vast waartegen sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels die in het kader van de sociale last in natura gerealiseerd werden, verkocht kunnen worden.

Grondwettelijk Hof vernietigde sociale last

Op 7 november 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof de bepalingen van het Grond- en Pandendecreet die betrekking hadden op de sociale last.

De Vlaamse regering vindt het dan ook logisch dat het besluit van 30 oktober 2009 vernietigd zou worden in zoverre dat besluit bepalingen bevat die hun rechtsgrond uitsluitend vinden in de vernietigde bepalingen van het Grond- en Pandendecreet, en meer bepaald inzake de sociale last van private bouwheren en verkavelaars.

Geen gedeeltelijke vernietiging

De Raad van State vindt echter dat álle bepalingen van het besluit van 30 oktober 2014 een interne samenhang vertonen, dat er verwezen wordt van het ene hoofdstuk naar het andere, en dat in elk hoofdstuk wel ergens de link wordt gelegd naar de vernietigde bepalingen van het Grond- en Pandendecreet.

De Raad oordeelt dan ook dat een gedeeltelijke vernietiging uitgesloten is.

Geen handhaving van de rechtsgevolgen

De Raad gaat ook niet in op het verzoek van de Vlaamse Regering om de rechtsgevolgen van het besluit te handhaven en zo rechtsonzekerheid te vermijden:

•voor de gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden die projecten aan het uitvoeren zijn die opgenomen waren in een eerder goedgekeurd uitvoeringsprogramma;

•voor de nieuw aangetreden leden van de Beoordelingscommissie;

•voor de woonactoren die een sociale last realiseerden en die na een vernietiging van het besluit hun ontvangen subsidies zouden moeten terugbetalen omdat er geen rechtsgrond meer is voor die subsidies;

•voor de personen met een fysieke handicap die een ADL-woning toegewezen kregen op grond van de inschrijvings- en voorrangsregels die door het besluit van 2009 gewijzigd werden;

•enzovoort.

De Raad wijst erop dat de mogelijkheid om de gevolgen te handhaven, alleen ingeroepen kan worden als vast staat dat de vernietiging van het besluit zeer zware gevolgen zou hebben op het vlak van de rechtszekerheid. De Raad vindt echter dat de Vlaamse regering in haar verzoek onvoldoende duidelijk aangeeft welke gevolgen volgens haar gehandhaafd moeten worden, en welke niet, zodat de Raad niet kan nagaan of de impact van een vernietigde bepaling buiten verhouding zou staan tot de verstoring van de rechtsorde. De Vlaamse regering zegt niet welke subsidiebedragen moeten teruggevorderd worden, zij noemt geen namen, enz.

De Raad meent dan ook dat de Vlaamse regering niet voldoet aan de eis van nauwkeurigheid om de gevolgen van sommige bepalingen te kunnen handhaven.

De Raad vernietigt daarop ook het volledige besluit, met onmiddellijke uitwerking.

Wat nu?

Het besluit van 30 oktober 2009 valt weg. Maar dat besluit voert wijzigingen door in 3 andere besluiten. Vooreerst aan een besluit van 18 juli 2008 over de uitvoeringsprogramma's voor de planmatige realisatie van sociale woonprojecten. Maar dat besluit werd inmiddels opgeheven en vervangen door een besluit van 25 oktober 2013. Het besluit van 25 oktober 2013 moet dus gewijzigd worden, o.m. wat de samenstelling van de Beoordelingscommissie betreft en inzake de aflevering van deelattesten door de VMSW.

Het besluit van 30 oktober 2009 wijzigt daarnaast nog het ADL-besluit op het zelfstandig wonen van personen met een handicap. Het ADL-besluit keert dus terug naar de versie die bestond vóór dat besluit gewijzigd werd door het besluit van 30 oktober 2013. Alleen werden de bewuste bepalingen van het ADL-besluit ná het besluit van 30 oktober 2009 nog 3 keren gewijzigd – nl. door een besluit van 21 december 2012, een besluit van 4 oktober 2013 en een besluit van 25 oktober 2013 – en is het daardoor volkomen onduidelijk hoe de actuele versie van het ADL-besluit luidt...

De situatie wordt nóg erger als we de wijzigingen aan het Overdrachtenbesluit bekijken, dat de overdracht van (sociale) onroerende goederen regelt. Het Overdrachtenbesluit werd na het besluit van 30 oktober 2009 nog een 14 keer gewijzigd. Het volledige besluit moet dus gehercoördineerd worden, zónder de wijzigingen van het besluit van 30 oktober 2009, maar mét alle daaropvolgende wijzigingen... Voer voor puzzelliefhebbers!

Bron:RvS 17 oktober 2014, nr. 228.796.